Arrendador vs. Arrendatario: principales diferencias

En un contrato de arrendamiento de un bien, sea un inmueble, una máquina o un vehículo, existen dos figuras principales: el arrendador y el arrendatario. Éstas pueden ser tanto personas físicas como jurídicas.

Aunque en muchas ocasiones es común encontrarse con los términos de “inquilino” y “casero”, en los contratos también puede aparecer esta otra nomenclatura. A continuación, explicaremos quién es quién en esta relación contractual y qué obligaciones y derechos tiene cada una. 

La relación establecida entre el arrendador y el arrendatario se llama arrendamiento y todos los acuerdos entre ambas figuras se reflejarán en el contrato de arrendamiento o de alquiler. 

¿Qué es el arrendamiento?

El arrendamiento es el contrato que se establece entre el arrendador y el arrendatario, dando al arrendatario el derecho de uso exclusivo de la propiedad del arrendador a cambio de una contraprestación económica.

Los bienes arrendables son todos aquellos que pueden usarse sin consumirse, exceptuando aquellos prohibidos expresamente por la ley. Los más habituales son los bienes inmuebles, y los bienes muebles, como la maquinaria pesada, los equipos médicos, el mobiliario o los vehículos.

El arrendamiento es válido durante un periodo de tiempo determinado, establecido en el contrato y en ocasiones renovable si ambas partes están de acuerdo.

Antes de iniciar el arrendamiento, el arrendatario deberá aportar una dotación económica a modo de fianza por el uso del bien. Esta garantía habitualmente consiste mínimo en un mes de contrato. El importe se depositará en el organismo competente de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra el bien.

La legislación aplicable en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles utilizados como vivienda habitual es la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU, que establece normas como la duración mínima del contrato de arrendamiento o el plazo de preaviso para el desistimiento de éste, actualmente de 30 días.

Ahora que sabemos en qué consiste el arrendamiento, nos centraremos en las características principales de cada una de las figuras que intervienen en esta relación.

El arrendador 

El arrendador es el propietario que cederá temporalmente el derecho de uso del bien arrendado a través de un contrato de arrendamiento. Este derecho habitualmente es exclusivo para el arrendatario.

El contrato de arrendamiento establece unos derechos y obligaciones para el arrendador que deberá cumplir mientras el arrendamiento esté vigente. 

Obligaciones del arrendador

La primera obligación es la de ceder el uso del bien arrendado al arrendatario, durante un periodo de tiempo determinado y bajo unas condiciones establecidas por contrato.

Por otro lado, algunas de las obligaciones con las que también debe cumplir el arrendador son las siguientes:

• Previo al arrendamiento, el arrendador deberá acondicionar el bien para que sirva para el uso convenido. En el caso de la vivienda, ésta deberá cumplir con las condiciones de habitabilidad
• Ofrecer un contrato de arrendamiento que cumpla con la normativa vigente establecida por la LAU.

• Realizar todas las reparaciones necesarias para que el bien garantice y conserve las condiciones de limpieza y seguridad adecuadas sin incrementar el precio del arrendamiento.
• Respetar todas las condiciones establecidas por el contrato de arrendamiento como la duración de éste o el derecho de uso del bien del arrendatario.
• Si no ha sido pactado por las partes, el arrendador asumirá los costes del IBI y comunidad, así como otros impuestos relacionados con la vivienda.

Derechos del arrendador

Al igual que las obligaciones, el arrendador dispondrá de unos derechos determinados, siendo el principal el derecho a cobro del arrendamiento. Ésta figura podrá exigir el pago de las cuotas, tanto únicas como periódicas. 

Además, el arrendador tiene otros derechos en relación al arrendamiento:

• Tendrá poder de decisión en el momento de autorizar posibles reformas o remodelaciones del bien arrendado.
• Podrá rescindir el contrato en caso de necesitar la vivienda para un uso propio o de aquellos parientes de primer grado de consanguinidad, incluyendo el/la cónyuge.
• Podrá rescindir el contrato en caso de que no se cumplan las condiciones pactadas.

Cabe destacar que en situaciones extremas, como por ejemplo en caso de muerte del arrendador, el contrato no se verá afectado y éste seguirá vigente hasta finalizar el plazo de duración del arrendamiento, siempre y cuando el arrendador fuera el propietario del bien.

El arrendatario

El arrendatario es la figura que se encuentra en el lado contrario al arrendador, adquiriendo el derecho de utilizar el bien arrendado de forma temporal a cambio de un coste económico. Tendrá la posesión temporal del objeto arrendado.

Podrá usar de manera exclusiva el objeto de arrendamiento a cambio del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

Obligaciones del arrendatario

La principal responsabilidad del arrendatario es garantizar el pago del arrendamiento, ya sea único o recurrente. 

Otras de las obligaciones a los que el arrendatario está condicionado son las siguientes:

• Mantener el estado del bien arrendado igual al original. 
• Reparar los daños derivados del mal uso.
• Al finalizar el contrato, el bien deberá ser devuelto en las mismas condiciones en las que se entregó.
• No podrá remodelar o reformar el objeto de arrendamiento sin la previa autorización del arrendador.
• Salvo especificación en el contrato, deberá hacerse cargo de los pagos del suministro de la vivienda como el agua, la luz o el gas.

Derechos del arrendatario

Además de las obligaciones, el arrendatario también goza de ciertos derechos, entre los que está, principalmente, el uso exclusivo del bien arrendado.

Además del principal, existen otros derechos para el arrendatario que deben cumplirse para el mantenimiento del contrato:

• Obtención de un documento que garantice que se ha efectuado el pago de la renta. En caso de pago recurrente, cada una de las cuotas deberá tener su respectivo recibo.
• Podrá rescindir el contrato en cualquier momento bajo un preaviso de 30 días según la legislación vigente.
• Recuperación de la fianza si no se han producido daños en el objeto de arrendamiento y si este ha sido devuelto en las mismas condiciones que se entregó.
• Preferencia en la compra del bien en caso de que éste se ponga en venta por parte del arrendador.

Finalmente, es necesario mencionar que el elemento más importante en un proceso de arrendamiento es el contrato, ya que en él se reflejarán todas las condiciones de la relación entre arrendador y arrendatario.

Elementos como la duración del arrendamiento, las condiciones en las que se entrega el bien, los costes que asumirá cada una de las partes o los derechos y las obligaciones del arrendador y del arrendatario son indispensables para establecer un acuerdo detallado.